相続財産において、ご存じの通り、現金や株式等は、評価額は額面と変わりません。

当然ですが、現金1000万円は相続税の評価としても1000万円でしかありません。
しかし、不動産については、唯一無二であって、例えマンションであったとしても同じものはひとつとしてなく、人間と同様に皆それぞれ顔が違います。
そして、評価額もみなそれぞれです。

相続財産の評価において、不動産の評価方法をいかにするか？その手法や不動産の性質をさまざまな角度から検討することによって、大きく変わり、評価が下がれば、税額も変わることがある、ということを知るか知らないかによって、節税額が大きく変わってくるものなのです。

税理士さんによっては、相続が得意でないばかりか、特に不動産の現実や評価について、きちんと理解されていない方もいらっしゃいます。
その結果、依頼者（相続人）にとって、相続財産の不利な評価がなされ、節税ができずに損失を被ってしまうことも十分あり得るのです。

不動産の評価手法こそが、相続における一番のキーポイントであり、節税を左右するといっても過言ではありません。
ですから、節税をしたい、といった際には不動産のスペシャリストに相談をすることも必要不可欠なのです。
不動産の評価には、現地の状況把握から、路線価では図れない現実の市場性の把握、その不動産の個々の特異性の把握…これらが必要不可欠です。

しかし、実態として、机上評価が主になる税理士さんには中々わからないものなのです。