当然のことではありますが、相続財産の評価額が下がれば、相続税も下がります。

1億円の現金の評価額は1億円でしかなく、評価減ができる要素は全くありません。

しかし、同じ相続財産であっても、不動産は仮に相続税評価額が1億円だったとしても、その不動産の持つ側面から、様々な評価減ができるケースがあります。

これが、不動産による相続税の節税対策の肝であり、今回は、その不動産活用による節税対策として最も有効と言われる「賃貸住宅経営」での対策について、要点をお話しいたします。

なぜ、賃貸住宅経営が節税対策になるのか？

【土地の評価減】

更地に貸家（賃貸アパート・マンション）を建設することにより、“貸家建付地による評価減”として土地の評価額を下げることができる。

【建物の評価減】

建築した建物を賃貸することにより、借家人(借主)の権利が重視され、相続時に建物の評価額が減額される“貸家による評価減”が受けら、建物の評価を下げることができる。

つまり、あまり評価減が図れない更地であっても、その土地にアパート・マンション等を建築して賃貸経営することにより、土地建物全体評価から60～70％程度の評価減が図れるケースがあるのです。

借家人の「借地権と借家権」が生じることにより、相続税評価額が下がり、大きく評価が減額されるというシステムです。

【建設時の借入金(銀行ローン等)】

賃貸住宅の建設時に借入した金額が“債務控除”として、相続財産から控除されます。

賃貸住宅経営は現実的な賃料収入を得られ、更には相続税を大幅に圧縮する非常にパンチ力のある対策には間違いありません。

ただし、相続税を節税するがために、建築費用の借金を背負うことがあるのも事実であり、その借入金には利息を付けての長期的な返済になるというのも現実です。

むしろ、何も相続税対策をせず相続税を払った方が、手許に残る財産が多いケースもありますので、その土地の持つ特性や賃貸市場、長期的な展望も考慮したうえで計画することを、私たちはお勧めしております。

相続税の節税になる金額以上の借入をしてまで行う相続税対策は、時に本末転倒になり兼ねませんので、しっかり検討しなければなりません。